Till innehåll på sidan

Hur mäter man prisutvecklingen på småhus?

Redovisningar av prisförändringar på småhus röner som regel stort intresse i media och bland allmänheten. Det finns ett antal olika metoder att tillgå när man ska räkna fram prisförändringar. Här beskrivs några av dessa.

Fastighetsprisindex – huvudmåttet

Vid de allmänna fastighetstaxeringar som regelbundet görs, fastställs ett taxeringsvärde för alla småhusfastigheter i Sverige. Med hjälp av fastighetstaxeringsregistret delar SCB in fastigheterna i olika taxeringsvärdesklasser. Dessa taxeringsvärdesklasser utgör sedan ett viktsystem i beräkningen av SCB:s Fastighetsprisindex. Syftet med detta index är att uppskatta pris- och värdeförändringarna i fastighetsbeståndet. Fastighetsprisindex finns framräknat från och med 1975. Med elementär kunskap i procenträkning kan prisutvecklingen för olika tidsperioder beräknas med hjälp av indexet, på samma sätt som man räknar exempelvis inflationstakten med hjälp av Konsumentprisindex.

En svaghet med Fastighetsprisindex är att det krävs ett visst antal köp i varje värdeklass för att skattningarna ska vara tillförlitliga. Detta är det huvudsakliga skälet till att man exempelvis inte kan beräkna Fastighetsprisindex på kommunnivå eller som ett månatligt index. Det görs helt enkelt inte tillräckligt många köp för att sådana beräkningar ska vara meningsfulla att göra.

Medelpriserna – dåligt mått på prisutveckling

När man tittar på prisförändringar på fastighetsmarknaden är det viktigt att komma ihåg att de småhus som ingår i denna marknad är olika till sin karaktär. De ligger på olika platser, de är olika stora, de har olika standard med avseende på utrustning m.m. Det är därför olämpligt att bara titta på överlåtelsepriserna när man vill studera prisutvecklingen. Det kan ju vara så att det en period säljs många stora hus i extremt attraktiva områden, medan det en annan period säljs flera mindre småhus av lägre standard. Om man vid sådana tillfällen mäter prisutvecklingen enbart med hjälp av den genomsnittliga köpeskillingen kommer resultaten att bli missvisande eftersom de enskilda objekten inte är jämförbara.

Redovisning av medelpriser har sin givna plats i presentationen av fastighetsprisstatistiken eftersom den åskådliggör prisnivåskillnader mellan kommuner och regioner på ett tydligt sätt.

K/T-talet – enkel metod

För att räkna fram prisutvecklingen i exempelvis en kommun använder SCB sig av den så kallade köpeskillingskoefficienten, K/T-talet, som är kvoten mellan köpeskillingen och taxeringsvärdet för de överlåtna fastigheterna. K/T-talet beskriver egentligen hur mycket mer än fastighetens taxeringsvärde som köparen har betalat. Eftersom alla fastigheter har ett taxeringsvärde kan K/T-talet sägas vara ett standardiserat mått på detta ”överpris”. Genom att jämföra K/T-talen över tid kan skattningar av prisutvecklingen räknas fram. Detta sätt att räkna kräver inte lika många köp som Fastighetsprisindex, vilket gör det möjligt att skapa statistik på kommunnivå.

När man jämför köpeskillingskoefficienter från SCB:s statistik över tiden ska man tänka på att dessa är beräknade på värdet från den allmänna/förenklade fastighetstaxering som ägde rum senast före redovisningsåret. Koefficienter för åren 1990–1995 har således beräknats på 1990 års taxeringsvärden, koefficienter för 1996–2002 har beräknats på 1996 års basvärden. För 2003–2005 har koefficienterna beräknats enligt taxeringsvärdena från 2003 års allmänna fastighetstaxering och så vidare.

Begreppet basvärde infördes vid 1996 års taxering och är det värde som åsattes alla fastigheter vid denna taxering. Vid tidigare allmänna fastighetstaxeringar fanns inte detta begrepp utan ordet taxeringsvärde användes. Likaså har ordet taxeringsvärde använts för de nya värdena enligt 2003 års taxering. Därav följer att köpeskillingskoefficienten – beroende av vilken taxeringsperiod den grundar sig på - förkortas både K/B-tal och K/T-tal beroende på om den är beräknad på basvärde (K/B) eller taxeringsvärde (K/T).

Vid en jämförelse av koefficienter mellan tidsperioder som spänner över en allmän/förenklad fastighetstaxering måste alltså hänsyn tas till de taxeringsvärdeförändringar som skett vid dessa tillfällen.

Med hjälp av köpeskillingskoefficienten kan man som enskild fastighetsägare få en uppfattning om vad det egna huset är värt. Genom att multiplicera koefficienten med taxeringsvärdet på den egna fastigheten erhålls en uppskattning av marknadsvärdet. Det är viktigt att använda det bas- eller taxeringsvärde som åsatts vid en allmän/förenklad fastighetstaxering och inte senare - eventuellt omräknade – taxeringsvärden. Resultatet som fås ger naturligtvis inte ett exakt pris, men ger en fingervisning om marknadsvärdet till hjälp för både köpare och säljare av småhus.