Hushållens bolåneskulder fortsätter att växa men det senaste året har ökningstakten mattats något. Det hänger ihop med att bostadspriserna steg i lugnare takt under fjolåret samtidigt som amorteringarna ökade. De senaste månaderna har dock priserna ökat något snabbare igen.

I den svenska ekonomin är den offentliga skuldsättningen relativt låg medan den privata, framförallt hushållens, är relativt sett hög. Internationella organisationer som IMF och OECD har under senare år varnat för riskerna med hushållens höga skulder, där den övervägande delen utgörs av bolåneskulder.

Svenskarnas skuldkvot över EU-snittet

De svenska hushållens skuldkvot, låneskuldernas andel av hushållens disponibla inkomst, ligger en bra bit över EU-snittet. Danmark och Nederländerna har dock betydligt högre skuldkvoter än Sverige och även de norska hushållen ligger en bit över de svenska. I Danmark och Nederländerna har dock skuldkvoten minskat på senare år medan den har fortsatt att öka i Sverige. Efter en tillfällig stagnering 2011–2012 har det varit en stadig uppgång de senaste fyra åren och de svenska hushållens skuldkvot översteg 180 procent vid utgången av 2016.

Hushållens skuldkvot

Låneskulder i procent av disponibel inkomst

Liten avmattning av lånetillväxten

Bolån utgör närmare 80 procent av hushållens totala låneskulder. Bolånestocken, den sammanlagda lånemassan med bostad som säkerhet, fortsätter att öka i någorlunda stadig takt och kommer att passera 3 biljoner kronor senare under året.

Den årliga tillväxttakten hade dock en avtagande trend från början av 2010 till inledningen av 2013 då den gick ner från drygt 10 procent till en bit under 5 procent. Därefter vände utvecklingen åter uppåt och tillväxttakten steg månad för månad till och med maj 2016 då den låg på 8,7 procent. Sedan dess har utvecklingen åter mattats en aning och i mars 2017 noterades en årlig ökningstakt av hushållens bolåneskulder på 7,6 procent.

Hushållens bolåneskulder

Årlig tillväxttakt, procent

En bidragande orsak till att bolånestocken ökat något långsammare på slutet är troligtvis det amorteringskrav som Finansinspektionen (FI) införde i juni 2016. FI:s senaste studie över den svenska bolånemarknaden visade att både andelen hushåll som amorterar och amorteringarnas genomsnittliga storlek steg rejält under 2016. Rapporten visade även att nya bolånetagare lånar mindre än vad som hade varit fallet utan amorteringskravet och att de köper billigare bostäder.

Framförallt är det hushåll med belåningsgrader mellan 50 och 70 procent som ökat sina amorteringar. I gruppen med över 70 procents belåningsgrad var amorteringsviljan hög redan innan kravet infördes. Bolånetagare med belåningsgrad under 50 procent omfattas inte av amorteringskravet.

Fortsatt prisuppgång, men i lugnare tempo

De senaste åren har det varit en synnerligen stark prisutveckling på den svenska bostadsmarknaden. Såväl villapriser som bostadsrättspriser ökade med över 10 procent i årstakt under större delen av perioden 2014–2016.

Hösten 2015 låg den årliga bostadsprisökningen (sammantaget för både bostadsrätter och villor) kring 15 procent enligt Valueguards HOX-index. Prisökningstakten mattades dock under 2016 och i oktober var den drygt 7 procent. De senaste månaderna har ökningstakten återigen tilltagit, men tempot är trots allt något lugnare än när ”bostadsrallyt” var som mest intensivt.

Bostadspriser (HOX-index)

Årlig tillväxttakt, procent

Källa: Valueguard

Majoritet rörliga lån

Bolåneräntorna fortsätter att vara mycket låga. Den rörliga räntan på nya bolåneavtal har i det närmaste legat oförändrad de senaste två åren kring 1,60 procent. De låga räntorna är främst en effekt av den oerhört expansiva penningpolitiken där Riksbankens reporänta varit negativ sedan februari 2015. Det senaste året har dock reporäntan lämnats oförändrad på -0,50 procent. I USA har däremot Federal Reserve höjt styrräntan vid ett par tillfällen där den senaste höjningen kom i mitten av mars. Såväl Riksbanken som ECB avvaktar ännu, men en successiv åtstramning av penningpolitiken rycker allt närmare. Enligt den aktuella räntebanan, som är Riksbankens prognos över kommande ränteutveckling, kommer en första höjning av reporäntan först i mitten av 2018.

Hushållen har valt att teckna en allt större del av sina bolån med rörlig ränta. I slutet av 2012 och början av 2013 bestod mer än halva bolånestocken av bundna lån. I takt med att räntorna sjunkit har dock andelen som binder sina lån minskat. I början av 2017 bestod knappt 30 procent av bolånestocken av bundna lån medan drygt 70 procent av lånen hade rörlig ränta.

Att låga räntor ger en ökad efterfrågan på rörliga lån är normalt och samma mönster sågs under förra räntecykeln. Innan finanskrisen bröt ut hösten 2008 var drygt halva bolånestocken tagen med bunden ränta men när räntorna sänktes dramatiskt togs istället en majoritet av lånen med rörlig ränta. I mitten av 2010 stod de för drygt 65 procent av de totala bolånen innan andelen bundet åter ökade något fram till 2014.

Bolåneränta

Andel rörlig/bunden ränta i procent (vänster)

Bolåneränta 3 mån, procent (höger)

En effekt av att hushållen till övervägande del har rörliga lån är att de påverkas snabbare vid framtida ränteuppgångar. Enskilda hushåll kan då få problem att betala sina räntekostnader samtidigt som det kan påverka konsumtionen negativt och därigenom fördjupa en kommande lågkonjunktur. Samtidigt visar Finansinspektionens senaste stresstest av hushållen att de har bättre motståndskraft mot stigande räntor och arbetslöshet än tidigare år.

Rekordfart på byggandet

Efter många år med relativt lågt bostadsbyggande har det skett en markant ökning under de senaste åren. I fjol var antalet påbörjade bostadsbyggen det högsta på 26 år, enligt preliminära uppgifter. Förutom 1990 får man backa till miljonprogrammets dagar för att komma upp i den byggvolym som uppnåddes 2016. Drygt tre fjärdedelar av byggandet var flerbostadshus.

Nybyggnation bostäder

Tusental påbörjade bostadslägenheter per år

Ökade bostadsinvesteringar har varit en bidragande orsak till den starka svenska tillväxten de senaste åren. Ett tecken på det är att bostadsinvesteringarnas andel av BNP har ökat från 3,4 procent 2012 till 5,1 procent 2016. I slutet av 1990-talet var andelen under 2 procent av BNP.

Den tidigare måttliga byggtakten har gett en ökad brist på bostäder och tillsammans med den höga efterfrågan som finns har priserna skjutit i höjden.

En stor befolkningsökning är den drivande faktorn till den höga efterfrågan där de stora migrationsströmmarna under senare år har gjort bostadsfrågan akut. Det har medfört att bostadsbristen numera är synlig i hela landet och inte enbart i storstäderna, även om den är som störst där. Trots att byggandet ökar i hög takt så räcker inte dagens utbud för att möta efterfrågan på bostäder.