Under lång tid har den svenska bostadsmarknaden lyfts fram som ett problemområde såväl internationellt som nationellt. Lågt byggande, hög befolkningstillväxt och låga räntor resulterade i kraftigt stigande bostadspriser och ökad skuldsättning i hushållssektorn.

Högt skuldsatta hushåll utgör en risk för ekonomin eftersom eventuella räntehöjningar eller prisfall på bostäder kan leda till svårigheter att betala räntor och amorteringar. Det i sin tur kan leda till att hushållen behöver skära ner på sin konsumtion.

En internationell jämförelse visar att svenska hushåll fortfarande är bland de mest skuldsatta i Europa.

Förra året minskade hushållens skuldkvot svagt. Men i förhållande till den disponibla inkomsten är de svenska hushållens skulder fortfarande höga sett i ett internationellt perspektiv.

Ökad skuldsättning de senaste decennierna

Den svenska ekonomin drabbades av en allvarlig kris i början av 1990-talet. En sprucken fastighetsbubbla var en av orsakerna till att lågkonjunkturen blev riktigt djup, försvaret av den fasta växelkursen för kronan en annan.

Under krisen föll bostadspriserna, men mot slutet av decenniet steg de igen i takt med att konjunkturen stärktes och arbetslösheten minskade. I sin tur gjorde de stigande bostadspriserna att hushållen tvingades ta större lån. Dessutom var det en period där andelen bostadsrätter på marknaden ökade och andelen hyresrätter minskade.

Den ökade skuldsättningen kan illustreras genom måttet skuldkvot. Skuldkvot definieras som hushållens låneskulder i förhållande till disponibel inkomst.

De senaste två decennierna har hushållens skulder vuxit snabbare än inkomsterna. Skuldkvoten var ungefär 90 procent 1995. År 2017 hade den stigit till drygt 186 procent. Under 2018 sjönk skuldkvoten med ett par tiondelar, vilket får ses som ett litet trendbrott.

En internationell jämförelse visar att svenska hushåll fortfarande är bland de mest skuldsatta i Europa. Inom EU var det endast Danmark, Nederländerna och Luxemburg som hade högre skuldkvot än Sverige 2017.

I både Danmark och Nederländerna har dock skuldkvoten minskat de senaste åren. Även norska hushåll har högre skuldkvot än svenska och där har trenden fram till 2017 precis som i Sverige varit stigande.

Bolånen växer i lägre takt

Den största orsaken till att skuldkvoten inte längre stiger är att hushållen inte belånar sig lika kraftigt som tidigare. Hushållens skulder domineras av bostadslån och dessa uppgick till drygt 3 300 miljarder kronor i februari 2019. Det innebär att bolåneskulderna ökat med hisnande 2 400 miljarder de senaste 15 åren.

Trots att det är en kraftig ökning sett i absoluta tal så har ändå ökningstakten mattats av på senare år. Från att ha legat kring 15 procent i början av 2006 sjönk den årliga bolånetillväxten till under 5 procent i slutet av 2012.

Som en följd av konjunkturuppgång och kraftiga prisökningar på bostadsmarknaden vände bolånetillväxten uppåt i början av 2013. Trenden fortsatte fram till sommaren 2016, när det första amorteringskravet infördes. Sedan dess har tillväxttakten sjunkit från knappt 9 procent till 5,2 procent i februari 2019. Så låg har tillväxttakten inte varit sedan november 2013.

Utlåning till bostadsändamål januari 2006-februari 2019

Årlig tillväxttakt för den totala bolånestocken i procent

Efter att Finansinspektionen (FI) införde det första amorteringskravet i juni 2016, skärptes kravet i mars 2018. I och med det hejdades skuldsättningen för högt belånade hushåll ytterligare.

I sin senaste bolånerapport konstaterar FI att hushållens amorteringar har ökat till följd av kraven. Därför har den totala lånestocken inte ökat så snabbt som den skulle ha gjort annars. FI:s analys visar att hushåll som omfattas av det skärpta amorteringskravet och som ska ta nya bolån lånar mindre och köper billigare bostäder än de annars skulle ha gjort.

Räntorna fortsatt mycket låga

En bidragande faktor till att utlåningen och skulderna har ökat under lång tid är att ränteläget varit mycket lågt sett i ett historiskt perspektiv. Riksbankens reporänta har varit negativ sedan februari 2015, men i december förra året höjdes räntan för första gången sedan sommaren 2011.

De rörliga bolåneräntorna steg något efter räntehöjningen, men är fortsatt låga. I februari var den rörliga räntan på nytecknade bolån 1,58 procent. De bundna räntorna har varit relativt oförändrade under det senaste året, och skillnaden mellan rörliga och bundna räntor på lån upp till och med fem år är i stort sett obefintlig. För vissa bindningstider är de bundna räntorna idag till och med lägre än de rörliga. Det indikerar att marknaden inte räknar med någon kraftig ränteuppgång de närmaste åren.

Bolåneränta och reporänta januari 2006-februari 2019

Procent, månadsgenomsnitt

Källa: SCB och Riksbanken

Bostadspriserna på samma nivå som för två år sedan

Efter många år av kraftigt stigande bostadspriser kom en rejäl nedgång hösten 2017. Prisnedgången var närmare 10 procent enligt Valueguard, och det har endast skett en marginell återhämtning efter det tappet. Prisnivån ligger nu ungefär i linje med den som rådde för två år sedan.

Trenden är likadan för bostadsrättsmarknaden som för villamarknaden, men fallet var betydligt större för bostadsrätter än för villor procentuellt sett. Det är dock normalt att bostadsrättsmarknaden svänger mer eftersom prisnivån är högre för villamarknaden. Prisuppgången innan fallet var också mycket kraftigare för bostadsrätterna.

Prisutvecklingen på villor och bostadsrätter januari 2005-februari 2019

HOX-index, jan 2005=100

Källa: Valueguards HOX-index.

Byggandet har bromsat in

Att bostadsmarknaden har kylts av något går också att se på byggandet. Efter fem år i rad med ökat bostadsbyggande minskade antalet påbörjade bostadsbyggen 2018 enligt preliminära siffror. Minskningen gällde både för flerbostadshus och för småhus. Enligt nationalräkenskaperna sjönk bostadsinvesteringarna under de tre avslutande kvartalen förra året, vilket bidrog till att dämpa den svenska BNP-tillväxten.

Trots de senaste årens uppsving för byggandet råder fortsatt bostadsbrist i en stor del av landet. Om byggandet viker nedåt så att utbudet inte följer med efterfrågan kan det leda till att bostadspriserna stiger på nytt. Hushållen tvingas då ta större lån vilket leder till att skuldsättningen stiger ytterligare.

Statistiken berättar historier

Läs fler korta analyser